招商证券赵可:房地产“三稳”或成未来常态 改善型住房需求的政策优化为重点方向

当今世界经济面临百年未有之变局:国内外新冠肺炎疫情、国际地缘政治、大宗商品市场等变数陡增,给中国经济增长和全球经济复苏带来新的挑战。2022年以来,中央及各部委持续释放积极维稳信号,“稳”不是稳定不变,而是要在当今世界经济的百年变局中以“稳”应对。

今年以来,全国房地产市场运行总体平稳,但其下行态势需高度关注。

降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……累计近110个城市已出台各类房地产市场调控政策。

4月29日召开的中共中央政治局会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。招商证券赵可认为房住不炒,以及三稳或是未来常态,这和行业大背景变化相关,未来难以通过简单的放松杠杆和房价上涨来救赎“糟糕的资产”。

放松政策和以往节奏是类似的,但韵律是不一样的,所以效果应当会有,但会有滞后。主要有两方面:a.以“降斜率”换行业“持续和稳健性”或是未来的长期特点。b.难以“普惠众生”,在结构上政策只会对少数的房企成长带来帮助。

政策端,赵可认为房地产行业的复苏需要政策或在企业和金融机构两端进行”协调”。企业端,目前最重要的或是“道德风险”,防止房企实控人躺平或是政策的一大协调要点,另外保障项目顺利开发和预售以及加快资产处置或也是路径的重要选择;而金融端,协调临近到期债务的展期安排,或是防止全面展期的当下对策,而这些可能的路径,或不限于房企集团层面,可能更会下沉于项目层面予以更多的“一项目一策”的协调。

政策的纠偏对经济复苏会有作用,消费函数角度考虑,居民收入下滑企稳仍将滞后出现,整体复苏斜率或较历史压低;企业部门全局加杠杆也会受到约束,真正具备造血能力和匠心的少数房企才有下轮不错的增长,这对于长期健康发展也是好事。

目前来看,需求端政策或是当下要点,考虑到居民收入的周期下滑特征,他认为改善型需求的政策优化或是重点可考虑的方向。

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